在群山深處的村落，尋得一方幽靜和自在。

　　今年“五一”小長假，主打“反向游”的旅游模式讓浙江省寧波市象山縣的鄉(xiāng)村火了一把，不少游客深入這個旅游資源豐富的半島，在配套齊全的民宿中享受海邊小城獨有的松弛感。

　　1300多家民宿，2.5萬余張床位，民宿數、床位數占全市70%以上……自首家民宿落地，到如今遍地開花，象山民宿的歷史不過短短十余年，從無到有到迅猛發(fā)展背后，都離不開當地農村宅基地改革的嘗試。

墩岙村的街道兩側，坐落著白墻黑瓦的民宿。

　　2003年，浙江“千萬工程”開啟了農村環(huán)境改造的工作，2010年起，象山縣在全省率先實施“一戶多宅”清理為主要內容的村莊梳理式改造，為激活利用閑置宅基地和農房打下基礎。2018年起，象山縣在全國率先探索農村宅基地“三權分置”改革方法。

　　近年來，“宅改”一詞頻頻出現在中央工作會議和文件中，作為鄉(xiāng)村經濟發(fā)展中的新業(yè)態(tài)，民宿經濟通過盤活利用閑置宅基地資源，為當地打開一扇扇致富大門。當前，廣東正大力推動實施“百縣千鎮(zhèn)萬村高質量發(fā)展工程”，學習運用 “千萬工程”經驗，促進城鄉(xiāng)區(qū)域協(xié)調發(fā)展，不少地區(qū)把發(fā)展民宿產業(yè)作為突破點，如何抓住新一輪宅基地制度改革的新機遇，搭乘“宅改”東風助力鄉(xiāng)村民宿產業(yè)高質量發(fā)展？

　　近日，南方+記者走訪了浙江象山縣、江蘇句容市鄉(xiāng)村一線，解碼了兩個不同的鄉(xiāng)村民宿發(fā)展樣本：兩個小山村在新一輪宅改實踐中，因地制宜，通過長租康養(yǎng)、短租旅游差異化的鄉(xiāng)村民宿發(fā)展路徑，最終殊途同歸，有效破解了農村空心化難題，實現了鄉(xiāng)村經濟向好發(fā)展。

　　村莊變美之后，如何喂飽村民的錢袋子

　　得名于村旁“空青山”的空青村，位于江蘇省句容市下蜀鎮(zhèn)南端，嵌落在寧鎮(zhèn)山脈之中。

　　空青村內蘊藏石灰石等豐富礦產資源，10多年前，開山采石一度是村民的致富路徑。高峰時期，全鎮(zhèn)20座石灰窯有16門位于該村，最多時有500多人、近百臺設備轟鳴作業(yè)，白天晚上爭分奪秒地“啃山”。

　　雖然村子依靠采礦富了起來，但由于“啃山”過度，青山滿目瘡痍?！扒缣煲簧砟?，雨天一身灰。”當時，村民用這樣一句話來形容空青村的村居環(huán)境，空青村一度被稱作“灰塵村”。

　　竭澤而漁的發(fā)展方式破壞環(huán)境亦不可持續(xù)，“靠山吃山”的村莊開始探索新的出路。2017年，在周邊市場暢銷、石料行業(yè)處于盈利的背景下，空青村開始全面整治，將村內石灰窯、軋石廠、砌塊廠全部關停，并對宕口進行地質環(huán)境恢復治理。聘請當地規(guī)劃設計院，打通村子污水管網，修補破損路面，增設太陽能路燈、文化墻……最終，空青村常有“晴空”，并在2021年10月入選第八批次“江蘇省特色田園鄉(xiāng)村名單”。

　　四百多公里外的象山縣墩岙村，也有著類似的發(fā)展路徑。這個當地人口中“位置偏遠”的村莊坐落在群山之間，上世紀末期，全村240余戶農民從事傳統(tǒng)農事，人均年收入僅3600元，村集體收入不到6000元，村內道路坑洼，環(huán)境臟亂。

　　2003年，浙江省推進“千村示范、萬村整治”工程，象山縣以此為抓手打造新時代美麗鄉(xiāng)村。2012年，墩岙村爭取環(huán)境整治提升村和小康示范村雙創(chuàng)建項目，先后投入1000多萬元，完成了村莊梳理式改造、水庫整治等70余個項目。蝶變的墩岙村，獲評象山首個“中國美麗休閑鄉(xiāng)村”以及“浙江省美麗鄉(xiāng)村特色精品村”。

空青村一角。

　　如今，駛過連綿的山丘，穿過村口成蔭的香樟樹，可以進入綠意盎然的墩岙村。漫步村中，能夠看到飛鳥掠過水面，綠葉與紅花相映成趣。水霧濃重時，山頭若隱若現，靜謐祥和。

　　人居環(huán)境提升后的村莊如同一個“美麗的花瓶”，容器中的綠水青山如何變成金山銀山喂飽村民的“錢袋子”，成了墩岙村黨支部書記鮑英錢當時一個持續(xù)思考的問題。

　　2003年，墩岙村推出干群說事模式，到2009年全面推行村民說事制度，即無論大事小事、難事易事，村里都按照流程集體商量、集體決定?！按迕裾f事”制度兩次入選鄉(xiāng)村治理典型案例，入選中國基層領導力優(yōu)秀案例。依靠這一鄉(xiāng)村治理模式，墩岙村打造“黨建+產業(yè)發(fā)展”紅色文旅精品線，全國各地的參觀者往來不斷。

　　如何將參觀者的流量變?yōu)榱袅浚?/strong>2017年，墩岙村通過說事會議，拉動鄉(xiāng)賢返鄉(xiāng)投資800萬元建設精品民宿，通過“公司+農戶”的運作模式，統(tǒng)一運營村里的民宿。2023年，墩岙村村集體收入達到246萬元，農民人均收入達6萬元。

　　空青村則打起了“生態(tài)牌”，利用生態(tài)資源優(yōu)勢打造了鮮食玉米、蜜蜂養(yǎng)殖、白茶和水稻種植等特色產業(yè)。2022年度共實現村集體總收入272萬元，其中經營性收入244萬元，村民人均收入33000元。特色產業(yè)發(fā)展之外，空青村也開始利用鄉(xiāng)村沉睡的資源。2023年5月，空青村委會租用空居房屋，與文旅公司合作改造民宿，在下轄梁莊、楊沖2個自然村分批次啟動。

　　鄉(xiāng)村民宿的兩種探索：長租模式與旅客小住

　　漫步空青村，南方+記者看到，村里率先啟動的民宿白墻黑瓦，新中式風格彰顯，青石鋪地的庭院里，涼亭四翼張開。居住在空青村梁莊自然村民宿里的人，來自南京等周邊城市，被村民稱為“市民鄰居”。

　　和中國多數村莊一樣，近年來，空青村空心化嚴重，大量宅基地閑置。為了盤活資源，2023年5月，空青村委會與文旅公司合作，將村內空居房屋改造為長租民宿。“總共改造了22戶，已經有12戶租客簽約，4戶入住。”空青村黨委書記馬道榮說。

租客考察空青村民宿。

　　“空青村民宿項目前景很好，對南京周邊地區(qū)的人很有吸引力?！?/strong>空青村民宿項目負責人中恒文化旅游項目經理謝懷雷說，一是這里交通便利，距離南京、鎮(zhèn)江等中心城市只有幾十分鐘的車程；二是房屋可以進行“點對點”定制式改造，很好地結合了城市人的功能性需求；三是村里生態(tài)環(huán)境非常好，沉浸式的田園生活成為城里人青睞的養(yǎng)老模式。

　　空青村的民宿項目由文旅公司出資進行改建，每年按房屋面積支付租金給村民，租賃期為20年。建成后再由其根據不同面積、不同個性化改造要求，一次性租給南京、鎮(zhèn)江等周邊城市的市民，期限同樣為20年。協(xié)議到期后，房屋歸還于村民。

　　相較于空青村的試水，墩岙村在寧波民宿圈已經頗有名氣。南方+記者穿過墩岙村村口大香樟樹，越過波光粼粼的水上樂園，在墩岙村看到白墻黑瓦的民宿，不少配有卵石鋪地的小院。

墩岙村水上樂園，湖水清澈，青山碧綠。

　　2018年，甬臺溫高速復線通車，“位置偏遠”的墩岙村可達性提高，跨入“寧波一小時，象山半小時”交通圈。墩岙村所在的象山縣，位于象山港和三門港之間，三面環(huán)海，兩港相擁，海洋旅游資源豐富，空氣質量優(yōu)良率高，被稱為“天然氧吧”。鮑英錢告訴記者，憑借優(yōu)良的環(huán)境和高標準的民宿建設，墩岙村很快成為象山民宿產業(yè)中的后起之秀，近四年的民宿入住率為60%-70%，在全縣排名較靠前。

　　不同于空青村將民宿長租，墩岙村的民宿主要面向旅客，客人一般只短暫居住幾晚。鮑英錢認為，短期來看，長租的利潤要相對低一些。目前，墩岙村的民宿已有21幢，民宿與電商逐漸形成墩岙村的兩大產業(yè)。此外，墩岙村還有水產養(yǎng)殖、楊梅、桃形李等特色產品基地。

租客考察空青村民宿。

　　長租民宿租賃時間長、投入大、租金高，一旦發(fā)生糾紛，如何保障各方權益？

　　“村民與公司、村民與租客，兩兩之間不發(fā)生直接聯(lián)系，更多是由村委責任兜底?！瘪R道榮解釋稱，租客與公司、公司與村委、村委與村民之間都有明確的協(xié)議約定。

　　在保障村民權益方面，按照規(guī)定，宅基地租賃最長時間不超過20年，期滿后可以順利收回房屋。租金方面，文旅公司已經將20年的租金一次性打到了村委賬戶，村委只需要按約定方式每五年向村民支付一次即可。

　　村委也有義務保障好租客與公司的權益。例如按約定保障其租賃期間的使用權，做好水、電、氣、停車位、充電樁、日常保潔等軟硬件配套服務等?！凹僭O村民中途反悔，要將房屋提前收回，也將要求村民按照協(xié)議進行賠償，包括退還租金，承擔房屋的改造裝修費用等?！瘪R道榮說。

游客打卡空青村。

　　激活沉睡的資產，實現多贏局面

　　南方+記者在走訪過程中，發(fā)現，空青村、墩岙村等地民宿經濟的發(fā)展，離不開當地農村宅基地改革的推行。

　　長期以來，在限制宅基地流轉的政策下，有序、規(guī)范的市場難以形成，但“隱性流轉”廣泛存在，村集體、農戶、投資者等多方權益難以得到保障。

　　2018年，中央首次提出，要探索宅基地的所有權、資格權、使用權“三權分置”，適度放活宅基地和農民房屋的使用權，意在重構流轉市場，提振市場需求與信心。當年4月，象山縣實施城鄉(xiāng)資源要素“雙向流動”工程，進一步推動資金、人才等資源要素向農村流動，出臺《關于推動農村宅基地“三權分置”的實施意見》。

位于空青村梁莊自然村的民宿。

　　為激活農村沉睡的資產，象山縣率先探索農村宅基地“三權分置”規(guī)范登記方法，在全國首次提出將宅基地使用權流轉后的權利，登記為“宅基地使用經營權和房屋使用經營權”的思路。

　　一組公開數據可以窺見這一改革激發(fā)的活力：僅截至2018年9月，象山縣就辦理上述宅基地“三權分置”探索后的不動產權證34本，涉及鄉(xiāng)村度假、高端民宿等項目12個、總投資超2億元。

　　象山農村宅基地“三權分置”改革相關做法，也入選了中國改革開放40年地方改革創(chuàng)新案例。今年全國兩會前夕，全國政協(xié)委員王麗萍受訪時也表示，近10年來，寧波象山縣通過拆除“一戶多宅”、引導農村建房風貌、盤活利用閑置農房“三招式”，對農村宅基地存在的不同問題進行分類管理，有效激活了鄉(xiāng)村資源。

　　南方+記者在走訪象山縣石浦鎮(zhèn)沙塘灣村時了解到，最開始，農村宅基地“三權分置”改革的推行受到阻力。沙塘灣村黨支部書記姚宏勇告訴記者，村民觀念陳舊，對新事物的接受程度低，后經政府解釋政策，村民對宅基地“三權分置”的接受程度才變高。沙塘灣村是象山縣最早一批宅基地“三權分置”試點村，借力這一改革，沙塘灣村采用“統(tǒng)一流轉、招商引資”方式將村民老屋的使用權統(tǒng)一租賃，對外招商，引來民宿產業(yè)。幾年內，全村民宿總投資超7500萬元，民宿經濟年產值達2000萬元。

　　記者了解到，在宅基地“三權分置”改革探索中，象山縣明確集體經濟組織為宅基地所有權人、集體經濟組織成員為宅基地資格權人、農戶和社會資本投資者均可成為宅基地和閑置農房使用權人。2018年4月24日，浙江首本農村宅基地“三權分置”不動產證在寧波象山鶴浦鎮(zhèn)小百丈村頒發(fā)，宅基地出租房代表和民宿開發(fā)方從政府領導手中接過宅基地資格權人證和使用權人證，加上土地所有權方的小百丈村，“三權分置”清晰。

　　象山縣農村宅基地“三權分置”改革有三條底線，即堅持“土地性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損”。王麗萍受訪時指出，在堅守宅基地制度改革“三條底線”的前提下，高效盤活利用閑置宅基地資源，促進城鄉(xiāng)土地等要素雙向流動，是推進城鄉(xiāng)融合發(fā)展、深化新時代“千萬工程”、拓寬“全域共富”的必由之路。

“五一”期間，周邊學生到空青村研學，參觀美麗鄉(xiāng)村。

　　句容市空青村也堅持不改變宅基地集體所有的性質，實施過程充分考慮村民意愿。

　　“樓房就照樓房改，平房就照平房改，歸還村民房屋時也能與原宅基上建筑地面積保持一致?！瘪R道榮解釋，簡單來說就是村民將舊房屋租給村委，村委轉租給文旅公司，文旅公司改造和裝修后再轉租給租客，整個過程只有房屋使用權發(fā)生了變化?！半m然是好事，但改不改不能硬性要求，還要看村民的意愿?！?/p>

　　“公司要支付每年每戶1200元的服務費給村集體，雇用村民進行日常管理，施工改造過程中的用工也首先使用本村村民?！瘪R道榮表示，發(fā)展民宿產業(yè)達成了多贏局面：村民實現了民房“免費更新”，村民和村集體增加了收入，文旅公司獲得了效益，租客實現了田園養(yǎng)老，村容村貌得到進一步提升。

　　鮑英錢也認為，民宿的發(fā)展提高了墩岙村村集體收入，并帶動了海塘養(yǎng)殖、特色農業(yè)發(fā)展，解決了一些村民的就業(yè)問題。未來，本村將繼續(xù)做大民宿經濟，增加民宿的數量。

　　【采寫】南方+記者 張晉 朱紅鮮

　　【統(tǒng)籌】秦文綱 伍青

　　【海報】張文越

　　發(fā)自寧波、句容