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老宅起新屋還能“生錢(qián)”?來(lái)自江浙鄉村一線(xiàn)的宅改啟示

2024-05-13 09:22 來(lái)源:南方+

  在群山深處的村落,尋得一方幽靜和自在。

  今年“五一”小長(cháng)假,主打“反向游”的旅游模式讓浙江省寧波市象山縣的鄉村火了一把,不少游客深入這個(gè)旅游資源豐富的半島,在配套齊全的民宿中享受海邊小城獨有的松弛感。

  1300多家民宿,2.5萬(wàn)余張床位,民宿數、床位數占全市70%以上……自首家民宿落地,到如今遍地開(kāi)花,象山民宿的歷史不過(guò)短短十余年,從無(wú)到有到迅猛發(fā)展背后,都離不開(kāi)當地農村宅基地改革的嘗試。

墩岙村的街道兩側,坐落著(zhù)白墻黑瓦的民宿。

墩岙村的街道兩側,坐落著(zhù)白墻黑瓦的民宿。

  2003年,浙江“千萬(wàn)工程”開(kāi)啟了農村環(huán)境改造的工作,2010年起,象山縣在全省率先實(shí)施“一戶(hù)多宅”清理為主要內容的村莊梳理式改造,為激活利用閑置宅基地和農房打下基礎。2018年起,象山縣在全國率先探索農村宅基地“三權分置”改革方法。

  近年來(lái),“宅改”一詞頻頻出現在中央工作會(huì )議和文件中,作為鄉村經(jīng)濟發(fā)展中的新業(yè)態(tài),民宿經(jīng)濟通過(guò)盤(pán)活利用閑置宅基地資源,為當地打開(kāi)一扇扇致富大門(mén)。當前,廣東正大力推動(dòng)實(shí)施“百縣千鎮萬(wàn)村高質(zhì)量發(fā)展工程”,學(xué)習運用 “千萬(wàn)工程”經(jīng)驗,促進(jìn)城鄉區域協(xié)調發(fā)展,不少地區把發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)作為突破點(diǎn),如何抓住新一輪宅基地制度改革的新機遇,搭乘“宅改”東風(fēng)助力鄉村民宿產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展?

  近日,南方+記者走訪(fǎng)了浙江象山縣、江蘇句容市鄉村一線(xiàn),解碼了兩個(gè)不同的鄉村民宿發(fā)展樣本:兩個(gè)小山村在新一輪宅改實(shí)踐中,因地制宜,通過(guò)長(cháng)租康養、短租旅游差異化的鄉村民宿發(fā)展路徑,最終殊途同歸,有效破解了農村空心化難題,實(shí)現了鄉村經(jīng)濟向好發(fā)展。

  村莊變美之后,如何喂飽村民的錢(qián)袋子

  得名于村旁“空青山”的空青村,位于江蘇省句容市下蜀鎮南端,嵌落在寧鎮山脈之中。

  空青村內蘊藏石灰石等豐富礦產(chǎn)資源,10多年前,開(kāi)山采石一度是村民的致富路徑。高峰時(shí)期,全鎮20座石灰窯有16門(mén)位于該村,最多時(shí)有500多人、近百臺設備轟鳴作業(yè),白天晚上爭分奪秒地“啃山”。

  雖然村子依靠采礦富了起來(lái),但由于“啃山”過(guò)度,青山滿(mǎn)目瘡痍?!扒缣煲簧砟?,雨天一身灰?!碑敃r(shí),村民用這樣一句話(huà)來(lái)形容空青村的村居環(huán)境,空青村一度被稱(chēng)作“灰塵村”。

  竭澤而漁的發(fā)展方式破壞環(huán)境亦不可持續,“靠山吃山”的村莊開(kāi)始探索新的出路。2017年,在周邊市場(chǎng)暢銷(xiāo)、石料行業(yè)處于盈利的背景下,空青村開(kāi)始全面整治,將村內石灰窯、軋石廠(chǎng)、砌塊廠(chǎng)全部關(guān)停,并對宕口進(jìn)行地質(zhì)環(huán)境恢復治理。聘請當地規劃設計院,打通村子污水管網(wǎng),修補破損路面,增設太陽(yáng)能路燈、文化墻……最終,空青村常有“晴空”,并在2021年10月入選第八批次“江蘇省特色田園鄉村名單”。

  四百多公里外的象山縣墩岙村,也有著(zhù)類(lèi)似的發(fā)展路徑。這個(gè)當地人口中“位置偏遠”的村莊坐落在群山之間,上世紀末期,全村240余戶(hù)農民從事傳統農事,人均年收入僅3600元,村集體收入不到6000元,村內道路坑洼,環(huán)境臟亂。

  2003年,浙江省推進(jìn)“千村示范、萬(wàn)村整治”工程,象山縣以此為抓手打造新時(shí)代美麗鄉村。2012年,墩岙村爭取環(huán)境整治提升村和小康示范村雙創(chuàng )建項目,先后投入1000多萬(wàn)元,完成了村莊梳理式改造、水庫整治等70余個(gè)項目。蝶變的墩岙村,獲評象山首個(gè)“中國美麗休閑鄉村”以及“浙江省美麗鄉村特色精品村”。

空青村一角。

空青村一角。

  如今,駛過(guò)連綿的山丘,穿過(guò)村口成蔭的香樟樹(shù),可以進(jìn)入綠意盎然的墩岙村。漫步村中,能夠看到飛鳥(niǎo)掠過(guò)水面,綠葉與紅花相映成趣。水霧濃重時(shí),山頭若隱若現,靜謐祥和。

  人居環(huán)境提升后的村莊如同一個(gè)“美麗的花瓶”,容器中的綠水青山如何變成金山銀山喂飽村民的“錢(qián)袋子”,成了墩岙村黨支部書(shū)記鮑英錢(qián)當時(shí)一個(gè)持續思考的問(wèn)題。

  2003年,墩岙村推出干群說(shuō)事模式,到2009年全面推行村民說(shuō)事制度,即無(wú)論大事小事、難事易事,村里都按照流程集體商量、集體決定?!按迕裾f(shuō)事”制度兩次入選鄉村治理典型案例,入選中國基層領(lǐng)導力優(yōu)秀案例。依靠這一鄉村治理模式,墩岙村打造“黨建+產(chǎn)業(yè)發(fā)展”紅色文旅精品線(xiàn),全國各地的參觀(guān)者往來(lái)不斷。

  如何將參觀(guān)者的流量變?yōu)榱袅浚?/strong>2017年,墩岙村通過(guò)說(shuō)事會(huì )議,拉動(dòng)鄉賢返鄉投資800萬(wàn)元建設精品民宿,通過(guò)“公司+農戶(hù)”的運作模式,統一運營(yíng)村里的民宿。2023年,墩岙村村集體收入達到246萬(wàn)元,農民人均收入達6萬(wàn)元。

  空青村則打起了“生態(tài)牌”,利用生態(tài)資源優(yōu)勢打造了鮮食玉米、蜜蜂養殖、白茶和水稻種植等特色產(chǎn)業(yè)。2022年度共實(shí)現村集體總收入272萬(wàn)元,其中經(jīng)營(yíng)性收入244萬(wàn)元,村民人均收入33000元。特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展之外,空青村也開(kāi)始利用鄉村沉睡的資源。2023年5月,空青村委會(huì )租用空居房屋,與文旅公司合作改造民宿,在下轄梁莊、楊沖2個(gè)自然村分批次啟動(dòng)。

  鄉村民宿的兩種探索:長(cháng)租模式與旅客小住

  漫步空青村,南方+記者看到,村里率先啟動(dòng)的民宿白墻黑瓦,新中式風(fēng)格彰顯,青石鋪地的庭院里,涼亭四翼張開(kāi)。居住在空青村梁莊自然村民宿里的人,來(lái)自南京等周邊城市,被村民稱(chēng)為“市民鄰居”。

  和中國多數村莊一樣,近年來(lái),空青村空心化嚴重,大量宅基地閑置。為了盤(pán)活資源,2023年5月,空青村委會(huì )與文旅公司合作,將村內空居房屋改造為長(cháng)租民宿。“總共改造了22戶(hù),已經(jīng)有12戶(hù)租客簽約,4戶(hù)入住?!?/strong>空青村黨委書(shū)記馬道榮說(shuō)。

租客考察空青村民宿。

租客考察空青村民宿。

  “空青村民宿項目前景很好,對南京周邊地區的人很有吸引力?!?/strong>空青村民宿項目負責人中恒文化旅游項目經(jīng)理謝懷雷說(shuō),一是這里交通便利,距離南京、鎮江等中心城市只有幾十分鐘的車(chē)程;二是房屋可以進(jìn)行“點(diǎn)對點(diǎn)”定制式改造,很好地結合了城市人的功能性需求;三是村里生態(tài)環(huán)境非常好,沉浸式的田園生活成為城里人青睞的養老模式。

  空青村的民宿項目由文旅公司出資進(jìn)行改建,每年按房屋面積支付租金給村民,租賃期為20年。建成后再由其根據不同面積、不同個(gè)性化改造要求,一次性租給南京、鎮江等周邊城市的市民,期限同樣為20年。協(xié)議到期后,房屋歸還于村民。

  相較于空青村的試水,墩岙村在寧波民宿圈已經(jīng)頗有名氣。南方+記者穿過(guò)墩岙村村口大香樟樹(shù),越過(guò)波光粼粼的水上樂(lè )園,在墩岙村看到白墻黑瓦的民宿,不少配有卵石鋪地的小院。

墩岙村水上樂(lè )園,湖水清澈,青山碧綠?!敖鹕姐y山就是綠水青山”的牌子十分醒目。

墩岙村水上樂(lè )園,湖水清澈,青山碧綠。

  2018年,甬臺溫高速復線(xiàn)通車(chē),“位置偏遠”的墩岙村可達性提高,跨入“寧波一小時(shí),象山半小時(shí)”交通圈。墩岙村所在的象山縣,位于象山港和三門(mén)港之間,三面環(huán)海,兩港相擁,海洋旅游資源豐富,空氣質(zhì)量?jì)?yōu)良率高,被稱(chēng)為“天然氧吧”。鮑英錢(qián)告訴記者,憑借優(yōu)良的環(huán)境和高標準的民宿建設,墩岙村很快成為象山民宿產(chǎn)業(yè)中的后起之秀,近四年的民宿入住率為60%-70%,在全縣排名較靠前。

  不同于空青村將民宿長(cháng)租,墩岙村的民宿主要面向旅客,客人一般只短暫居住幾晚。鮑英錢(qián)認為,短期來(lái)看,長(cháng)租的利潤要相對低一些。目前,墩岙村的民宿已有21幢,民宿與電商逐漸形成墩岙村的兩大產(chǎn)業(yè)。此外,墩岙村還有水產(chǎn)養殖、楊梅、桃形李等特色產(chǎn)品基地。

租客考察空青村民宿。

租客考察空青村民宿。

  長(cháng)租民宿租賃時(shí)間長(cháng)、投入大、租金高,一旦發(fā)生糾紛,如何保障各方權益?

  “村民與公司、村民與租客,兩兩之間不發(fā)生直接聯(lián)系,更多是由村委責任兜底?!瘪R道榮解釋稱(chēng),租客與公司、公司與村委、村委與村民之間都有明確的協(xié)議約定。

  在保障村民權益方面,按照規定,宅基地租賃最長(cháng)時(shí)間不超過(guò)20年,期滿(mǎn)后可以順利收回房屋。租金方面,文旅公司已經(jīng)將20年的租金一次性打到了村委賬戶(hù),村委只需要按約定方式每五年向村民支付一次即可。

  村委也有義務(wù)保障好租客與公司的權益。例如按約定保障其租賃期間的使用權,做好水、電、氣、停車(chē)位、充電樁、日常保潔等軟硬件配套服務(wù)等?!凹僭O村民中途反悔,要將房屋提前收回,也將要求村民按照協(xié)議進(jìn)行賠償,包括退還租金,承擔房屋的改造裝修費用等?!瘪R道榮說(shuō)。

游客打卡空青村。

游客打卡空青村。

  激活沉睡的資產(chǎn),實(shí)現多贏(yíng)局面

  南方+記者在走訪(fǎng)過(guò)程中,發(fā)現,空青村、墩岙村等地民宿經(jīng)濟的發(fā)展,離不開(kāi)當地農村宅基地改革的推行。

  長(cháng)期以來(lái),在限制宅基地流轉的政策下,有序、規范的市場(chǎng)難以形成,但“隱性流轉”廣泛存在,村集體、農戶(hù)、投資者等多方權益難以得到保障。

  2018年,中央首次提出,要探索宅基地的所有權、資格權、使用權“三權分置”,適度放活宅基地和農民房屋的使用權,意在重構流轉市場(chǎng),提振市場(chǎng)需求與信心。當年4月,象山縣實(shí)施城鄉資源要素“雙向流動(dòng)”工程,進(jìn)一步推動(dòng)資金、人才等資源要素向農村流動(dòng),出臺《關(guān)于推動(dòng)農村宅基地“三權分置”的實(shí)施意見(jiàn)》。

位于空青村梁莊自然村的民宿。

位于空青村梁莊自然村的民宿。

  為激活農村沉睡的資產(chǎn),象山縣率先探索農村宅基地“三權分置”規范登記方法,在全國首次提出將宅基地使用權流轉后的權利,登記為“宅基地使用經(jīng)營(yíng)權和房屋使用經(jīng)營(yíng)權”的思路。

  一組公開(kāi)數據可以窺見(jiàn)這一改革激發(fā)的活力:僅截至2018年9月,象山縣就辦理上述宅基地“三權分置”探索后的不動(dòng)產(chǎn)權證34本,涉及鄉村度假、高端民宿等項目12個(gè)、總投資超2億元。

  象山農村宅基地“三權分置”改革相關(guān)做法,也入選了中國改革開(kāi)放40年地方改革創(chuàng )新案例。今年全國兩會(huì )前夕,全國政協(xié)委員王麗萍受訪(fǎng)時(shí)也表示,近10年來(lái),寧波象山縣通過(guò)拆除“一戶(hù)多宅”、引導農村建房風(fēng)貌、盤(pán)活利用閑置農房“三招式”,對農村宅基地存在的不同問(wèn)題進(jìn)行分類(lèi)管理,有效激活了鄉村資源。

  南方+記者在走訪(fǎng)象山縣石浦鎮沙塘灣村時(shí)了解到,最開(kāi)始,農村宅基地“三權分置”改革的推行受到阻力。沙塘灣村黨支部書(shū)記姚宏勇告訴記者,村民觀(guān)念陳舊,對新事物的接受程度低,后經(jīng)政府解釋政策,村民對宅基地“三權分置”的接受程度才變高。沙塘灣村是象山縣最早一批宅基地“三權分置”試點(diǎn)村,借力這一改革,沙塘灣村采用“統一流轉、招商引資”方式將村民老屋的使用權統一租賃,對外招商,引來(lái)民宿產(chǎn)業(yè)。幾年內,全村民宿總投資超7500萬(wàn)元,民宿經(jīng)濟年產(chǎn)值達2000萬(wàn)元。

  記者了解到,在宅基地“三權分置”改革探索中,象山縣明確集體經(jīng)濟組織為宅基地所有權人、集體經(jīng)濟組織成員為宅基地資格權人、農戶(hù)和社會(huì )資本投資者均可成為宅基地和閑置農房使用權人。2018年4月24日,浙江首本農村宅基地“三權分置”不動(dòng)產(chǎn)證在寧波象山鶴浦鎮小百丈村頒發(fā),宅基地出租房代表和民宿開(kāi)發(fā)方從政府領(lǐng)導手中接過(guò)宅基地資格權人證和使用權人證,加上土地所有權方的小百丈村,“三權分置”清晰。

  象山縣農村宅基地“三權分置”改革有三條底線(xiàn),即堅持“土地性質(zhì)不改變、耕地紅線(xiàn)不突破、農民利益不受損”。王麗萍受訪(fǎng)時(shí)指出,在堅守宅基地制度改革“三條底線(xiàn)”的前提下,高效盤(pán)活利用閑置宅基地資源,促進(jìn)城鄉土地等要素雙向流動(dòng),是推進(jìn)城鄉融合發(fā)展、深化新時(shí)代“千萬(wàn)工程”、拓寬“全域共富”的必由之路。

五一期間,周邊學(xué)生到空青村研學(xué),參觀(guān)美麗鄉村。

“五一”期間,周邊學(xué)生到空青村研學(xué),參觀(guān)美麗鄉村。

  句容市空青村也堅持不改變宅基地集體所有的性質(zhì),實(shí)施過(guò)程充分考慮村民意愿。

  “樓房就照樓房改,平房就照平房改,歸還村民房屋時(shí)也能與原宅基上建筑地面積保持一致?!瘪R道榮解釋?zhuān)?jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是村民將舊房屋租給村委,村委轉租給文旅公司,文旅公司改造和裝修后再轉租給租客,整個(gè)過(guò)程只有房屋使用權發(fā)生了變化?!半m然是好事,但改不改不能硬性要求,還要看村民的意愿?!?/p>

  “公司要支付每年每戶(hù)1200元的服務(wù)費給村集體,雇用村民進(jìn)行日常管理,施工改造過(guò)程中的用工也首先使用本村村民?!瘪R道榮表示,發(fā)展民宿產(chǎn)業(yè)達成了多贏(yíng)局面:村民實(shí)現了民房“免費更新”,村民和村集體增加了收入,文旅公司獲得了效益,租客實(shí)現了田園養老,村容村貌得到進(jìn)一步提升。

  鮑英錢(qián)也認為,民宿的發(fā)展提高了墩岙村村集體收入,并帶動(dòng)了海塘養殖、特色農業(yè)發(fā)展,解決了一些村民的就業(yè)問(wèn)題。未來(lái),本村將繼續做大民宿經(jīng)濟,增加民宿的數量。

  【采寫(xiě)】南方+記者 張晉 朱紅鮮

  【統籌】秦文綱 伍青

  【海報】張文越

  發(fā)自寧波、句容

編輯:陳海敏   責任編輯:于艷彬  
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